上海2017年11月30日電 /美通社/ -- 房子是用(yong)來住的，而(er)不(bu)是用(yong)來炒(chao)的，這(zhe)是(shi)對中國房地產市場(chang)的新定位，與之相關聯的是(shi)，這(zhe)一(yi)新定位勢(shi)必要求房地產投(tou)資也與之適應。
隨著中國城鎮化的(de)(de)繼續深入與房地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)進一(yi)步(bu)規范，中國房地(di)產(chan)(chan)市場從新(xin)(xin)建(jian)和開(kai)發為(wei)主的(de)(de)增量(liang)交(jiao)易開(kai)始轉向存量(liang)交(jiao)易，短期(qi)炒作必須(xu)過(guo)渡到(dao)長期(qi)投(tou)資(zi)，也只有進行(xing)長期(qi)投(tou)資(zi)才能成為(wei)真正的(de)(de)贏家(jia)；同時，房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)的(de)(de)回(hui)報也從單純的(de)(de)財(cai)務回(hui)報擴展到(dao)綜合(he)性回(hui)報；此外(wai)，相較于(yu)傳統的(de)(de)個人(ren)投(tou)資(zi)模式，通過(guo)專(zhuan)業機構(gou)進行(xing)投(tou)資(zi)，以獲得更多優質(zhi)的(de)(de)收益(yi)，也成為(wei)房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)的(de)(de)新(xin)(xin)趨勢。
由(you)此，房(fang)地(di)(di)產(chan)母基金成為投(tou)資(zi)者(zhe)的最優選(xuan)擇。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)國(guo)(guo)內眾多(duo)財富(fu)管(guan)理機構也(ye)積極(ji)主(zhu)動(dong)地(di)(di)應對這一發展(zhan)趨勢(shi)，并提(ti)早布(bu)局。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)因其持續穩定快速發展(zhan)的經濟，成為全球房(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)中(zhong)(zhong)不(bu)能(neng)缺少(shao)的重(zhong)要(yao)目的地(di)(di)，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場也(ye)正變得愈加(jia)健康，投(tou)機因素逐漸減退，投(tou)資(zi)屬性不(bu)斷加(jia)強，在這一良好(hao)形勢(shi)下，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)國(guo)(guo)內房(fang)地(di)(di)投(tou)資(zi)有哪些新趨勢(shi)、投(tou)資(zi)者(zhe)有哪些新機遇，就成為從業者(zhe)必然關心(xin)的議(yi)題。
11月24日(ri)在上海舉行(xing)(xing)的“宜信財富全(quan)球房(fang)地產高峰論壇”上，多位行(xing)(xing)業領(ling)軍者對國(guo)內房(fang)地產投(tou)資的新趨勢進(jin)行(xing)(xing)分析與解讀，并力圖勾畫出未來中國(guo)房(fang)地產投(tou)資的基本路線。
房地產投資的根本出發點是“回歸價值投資”
在IDG資(zi)本(ben)合伙(huo)人翟萍看(kan)來，中國對房地產(chan)(chan)市場(chang)定位的(de)(de)新提法，實(shi)質(zhi)是讓房地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)回歸到價值投(tou)資(zi)，她坦言過去因為(wei)中國整體處于“成長(chang)(chang)”階(jie)段(duan)，各種所謂的(de)(de)突(tu)然出現的(de)(de)投(tou)資(zi)機(ji)會(hui)，只有在這種成長(chang)(chang)過程中“市場(chang)不成熟”的(de)(de)背景下才會(hui)出現，而當(dang)市場(chang)發(fa)展到當(dang)前(qian)階(jie)段(duan)之后，就必須“回歸價值投(tou)資(zi)”，關注(zhu)“真實(shi)的(de)(de)需求與真實(shi)的(de)(de)價值”，以此作(zuo)為(wei)投(tou)資(zi)的(de)(de)根(gen)本(ben)出發(fa)點。
作為經歷過多次房地產市場調控的資深業者，鐵獅門中國區首席投資官陳志超表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一新提法出臺后，中國房地產市場的宏觀調控政策將不會再有重大調整，但這一提法主要針對的是住宅市場，對于鐵獅門主要關注的辦公租用市場，在北上廣深4個一線城市，仍舊有旺盛的市場需求。陳志超表示，中國經濟的發展，尤其是中國科技產業的發展，創造的新的市場需求，他認為未來五年這類需求會非常旺盛，“當你發現同一區域辦公的價格只是住宅的一半的時候，這就是回歸價值本身的投資了。”陳志超補充說，“我對這個市場還是很看好的。作為1898年成立的百年老店，鐵獅門是世界最為知名的房地產開發企業之一，在中國，它與宜信財富有著深入的戰略合作伙伴關系，在宜信財富的母基金平臺上，除了推出面向歐洲市場的基金，同時還有若干針對中國的人民幣基金，并且有正在談判階段的位于上海的兩個項目。”
回歸價值(zhi)本身、從(cong)真(zhen)實(shi)需求出發(fa)，確(que)定(ding)真(zhen)實(shi)的(de)(de)(de)價值(zhi)，是(shi)國內房(fang)地產投資(zi)的(de)(de)(de)根本出發(fa)點(dian)，接(jie)下去(qu)，就要設定(ding)正確(que)的(de)(de)(de)投資(zi)策略(lve)，如何以正確(que)的(de)(de)(de)方(fang)式參(can)與到(dao)投資(zi)中。香港匯(hui)貫南豐首席投資(zi)官康海(hai)華表示從(cong)整個投資(zi)策略(lve)來說還(huan)是(shi)“跟著國家經濟走”。他認為房(fang)地產是(shi)一個生產要素，最基(ji)本的(de)(de)(de)就是(shi)供給與需求，過去(qu)經濟發(fa)展過程中，人民生活改善(shan)，對(dui)住宅產生巨大需求，而未來新(xin)經濟的(de)(de)(de)出現就會(hui)引發(fa)新(xin)的(de)(de)(de)需求，也會(hui)帶來新(xin)的(de)(de)(de)供給，所以“最關鍵的(de)(de)(de)點(dian)還(huan)是(shi)供求關系”。
康海華認為，在房地(di)產領(ling)域(yu)，因(yin)為(wei)(wei)第(di)三產業(ye)(ye)的提速發展，未來商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)的需求會(hui)大幅(fu)增(zeng)加，商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)就成(cheng)為(wei)(wei)匯貫南豐(feng)(feng)重點關注(zhu)的領(ling)域(yu)：因(yin)為(wei)(wei)一(yi)線城市(shi)住宅價(jia)(jia)格很高，同時租賃(lin)市(shi)場(chang)(chang)一(yi)直不發達，于(yu)是(shi)匯貫南豐(feng)(feng)在上(shang)海購買兩(liang)個(ge)酒店改(gai)建成(cheng)長期租賃(lin)公寓(yu)，目前(qian)這兩(liang)個(ge)運(yun)行不到2年的項目價(jia)(jia)值分別增(zeng)加50%和30%；中國(guo)房地產政策調控(kong)引發的市(shi)場(chang)(chang)波動，也成(cheng)為(wei)(wei)匯貫南豐(feng)(feng)進的投資機會(hui)，或(huo)通過夾層進入，或(huo)以偏債權方式進入市(shi)場(chang)(chang)。而這三方面，也是(shi)康(kang)海華所說的“跟著國(guo)家經濟走”。
母基金是未來三到五年投資房地產市場的較好選擇
無論是(shi)以(yi)何種策略(lve)參與當前將(jiang)要(yao)發(fa)生的(de)中國房地(di)產市場的(de)新發(fa)展，投(tou)資(zi)方式都是(shi)一(yi)個無法回(hui)避(bi)的(de)核心(xin)問(wen)題(ti)，如何投(tou)資(zi)房地(di)產市場，也就成(cheng)為從業者們需(xu)要(yao)進(jin)行深入思考的(de)議題(ti)。
陳志超認為，無論過(guo)去(qu)在(zai)炒房(fang)過(guo)程掙(zheng)了多少錢，現(xian)在(zai)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)時代(dai)已經過(guo)去(qu)了，在(zai)新的(de)(de)(de)(de)時代(dai)，參(can)(can)(can)與房(fang)地(di)產市(shi)場，或(huo)(huo)者是在(zai)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)過(guo)程當中(zhong)還能(neng)保(bao)持一(yi)個(ge)(ge)高速的(de)(de)(de)(de)盈利：一(yi)是要(yao)聚(ju)焦在(zai)一(yi)線和主要(yao)的(de)(de)(de)(de)二線城(cheng)市(shi)，這(zhe)(zhe)是區域性的(de)(de)(de)(de)建議。二是在(zai)投資標的(de)(de)(de)(de)方面，有兩個(ge)(ge)領域可(ke)能(neng)是非常好的(de)(de)(de)(de)，第一(yi)個(ge)(ge)是未來城(cheng)市(shi)更(geng)新，這(zhe)(zhe)解(jie)答了一(yi)個(ge)(ge)問(wen)題，在(zai)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)領域專業的(de)(de)(de)(de)基金管(guan)理人(ren)能(neng)夠給投資者帶(dai)來多大(da)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)值；第二個(ge)(ge)就是一(yi)些場外的(de)(de)(de)(de)開發機(ji)會(hui)，讓投資者能(neng)夠參(can)(can)(can)與到(dao)開發價值的(de)(de)(de)(de)分享(xiang)中(zhong)，這(zhe)(zhe)部分也能(neng)帶(dai)來額外的(de)(de)(de)(de)回報。“未來的(de)(de)(de)(de)投資人(ren)可(ke)能(neng)會(hui)參(can)(can)(can)與到(dao)基金里面去(qu)，或(huo)(huo)者參(can)(can)(can)與到(dao)各種各樣(yang)的(de)(de)(de)(de)理財產品里面去(qu)分享(xiang)其中(zhong)的(de)(de)(de)(de)價值。”陳志超說。
太(tai)盟投(tou)資(zi)集團副總裁李英麟(lin)(lin)坦言自己常常問自己，作(zuo)為機(ji)構，現(xian)在(zai)除了(le)走專(zhuan)(zhuan)業化道路之外，還有什么辦法(fa)在(zai)競爭激烈的(de)中國(guo)房(fang)地(di)產市場分(fen)一杯羹。李英麟(lin)(lin)的(de)看法(fa)是除了(le)比別人(ren)更專(zhuan)(zhuan)業，還要做得夠(gou)快，“因為機(ji)會還是最先來的(de)人(ren)能把握，早起的(de)鳥(niao)兒有蟲(chong)吃。”他說。
而對于一般的(de)以高(gao)凈值(zhi)人群為(wei)主的(de)投資者(zhe)，如何抓住(zhu)中國房地產(chan)市場當(dang)前以及下一步的(de)增長機會呢？
康海華首先確認未來房地長市場還是屬于能夠真正創造價值的機構投資者的。在他看來，創造價值看起來是簡單的問題，如何看到價值，可能憑借經驗和對市場的判斷就可以了，但是在大環境下，對投資人來講，房地產是重資產模式，需要非常大規模的模式調整，所以，“對于高凈值人群來說，個人很難參與到這個機會中。”康海華說，“除非你有非常大的金額所以非常感謝宜信財富這樣的行業引領的財富管理機構，創造了這樣的機會，可以讓高凈值客戶投資一些優質的房地產項目。”
宜信(xin)財富(fu)新加坡董事(shi)總經理(li)、全球房地產母基(ji)金管理(li)合(he)伙人張(zhang)鵬認同(tong)康(kang)海華的(de)(de)觀點，他表(biao)示，對于個人投資來(lai)說，一(yi)(yi)方面是有(you)沒有(you)獲取(qu)(qu)這些資源和(he)獲取(qu)(qu)場外交(jiao)(jiao)易(yi)有(you)“水位”的(de)(de)投資機(ji)會的(de)(de)資源、時間(jian)和(he)精(jing)力(li)，同(tong)時房地產又是一(yi)(yi)個非常重資本的(de)(de)行業(ye)。中國房地產市(shi)場，最近兩年交(jiao)(jiao)易(yi)量(liang)上大(da)的(de)(de)量(liang)級，百億以上的(de)(de)交(jiao)(jiao)易(yi)在(zai)中國房地產市(shi)場其實(shi)并不是什(shen)么新鮮的(de)(de)事(shi)情(qing)，量(liang)級變到了只能(neng)是大(da)的(de)(de)玩家、大(da)的(de)(de)機(ji)構(gou)才能(neng)參與進(jin)來(lai)。“所以還是要靠機(ji)構(gou)，通(tong)過母基(ji)金和(he)多項目基(ji)金的(de)(de)這種形式(shi)參與下一(yi)(yi)個房地產市(shi)場增長帶來(lai)的(de)(de)機(ji)會。”他說。
翟(zhai)萍(ping)(ping)對張鵬的(de)(de)(de)觀點表(biao)示認同，她表(biao)示地產這個領(ling)域，如果想抓到大宗交易機會，抓到那(nei)些少有的(de)(de)(de)在城市發展、城市更新(xin)過程中(zhong)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)機會，絕大部分(fen)的(de)(de)(de)資(zi)產配置應該放在間接投(tou)資(zi) -- 就是與專(zhuan)業(ye)(ye)團(tuan)隊合作(zuo)，把資(zi)本投(tou)到各種各樣的(de)(de)(de)基(ji)金或者母基(ji)金里(li)面去(qu)。“選(xuan)對了機構(gou)合作(zuo)伙伴(ban)，通(tong)過這些專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)機構(gou)，跟(gen)我們一起去(qu)分(fen)享房(fang)地產市場的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)機會，可能是接下(xia)來的(de)(de)(de)至少三五(wu)年獨(du)一無二的(de)(de)(de)好的(de)(de)(de)選(xuan)擇”。翟(zhai)萍(ping)(ping)說(shuo)。
