上海(hai)2015年4月23日(ri)電(dian) /美通社(she)/ -- 仲量(liang)聯行 (NYSE：JLL) 近(jin)日(ri)發布的(de)研究報告(gao)(gao)《中(zhong)國城(cheng)市(shi)60強》中(zhong)，對中(zhong)國大陸重要的(de)60個(ge)二、三線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)房地產(chan)市(shi)場(chang)展開了(le)深(shen)入的(de)研究調查，報告(gao)(gao)中(zhong)詳述了(le)在中(zhong)國經濟“新常態”下零售地產(chan)的(de)現狀(zhuang)與發展機遇。（報告(gao)(gao)將北(bei)京和(he)上海(hai)劃分(fen)為超一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)， 廣州和(he)深(shen)圳則為一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)。）
目前中國零售業正步入新的(de)發展階段，阿(a)里巴巴等電(dian)商企業不斷(duan)搶占(zhan)市(shi)場(chang)份額，消費者行(xing)為發生轉變(bian)，消費愈加理性。不斷(duan)加劇的(de)競爭壓力，促(cu)使購物中心開(kai)始(shi)探索差異化策略，開(kai)發商們試圖借鑒世界(jie)其他地區的(de)發展經驗，尋(xun)求新的(de)發展道路。
強勁的基本面支撐
中國城(cheng)市60強的(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟(ji)總量達8.6萬億(yi)，如果將(jiang)其(qi)作(zuo)為(wei)單一經(jing)(jing)濟(ji)體來看，它(ta)將(jiang)是世界第二(er)大經(jing)(jing)濟(ji)體。盡管近年(nian)來，全球經(jing)(jing)濟(ji)大環境增速有(you)所(suo)放緩，但中國城(cheng)市60強仍將(jiang)是世界增速較快(kuai)的(de)(de)(de)市場。截至(zhi)2025年(nian)，中國城(cheng)市60強將(jiang)占全球經(jing)(jing)濟(ji)增長(chang)的(de)(de)(de)15%，達到15.5萬億(yi)美元的(de)(de)(de)規模(mo)，相(xiang)當于印(yin)度（或兩(liang)個德國）目前的(de)(de)(de)年(nian)產出(chu)量。
在過(guo)去三年里，中國(guo)60強(qiang)城(cheng)市(shi)的消費階(jie)層崛(jue)起，年收入(ru)超過(guo)5000美(mei)元(yuan)的人(ren)口數翻了一番，達到1.3億。預計截至2020年，60強(qiang)城(cheng)市(shi)中消費階(jie)層人(ren)口將進一步增加70%，達到2.2億。
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零售市場格局不斷演變
隨著居民收入的(de)增(zeng)長(chang)(chang)、消(xiao)費者習慣(guan)和(he)行業結構性的(de)轉變(bian)，零(ling)售業正以(yi)(yi)驚(jing)人的(de)速度進行演變(bian)。傳(chuan)統(tong)的(de)百貨商場正日益走向衰落，而購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)開(kai)發(fa)規模呈現井噴(pen)式增(zeng)長(chang)(chang)。在(zai)過(guo)去的(de)五(wu)年(nian)里，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)總(zong)量(liang)以(yi)(yi)每年(nian)21%的(de)速度增(zeng)長(chang)(chang)，但超一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)與一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)的(de)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)總(zong)量(liang)僅(jin)以(yi)(yi)每年(nian)12%的(de)速度增(zeng)長(chang)(chang)，這(zhe)反(fan)映了(le)零(ling)售活動正穩步(bu)從一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)向60強城(cheng)市(shi)過(guo)渡。
由于網(wang)絡技術與全球一(yi)體化的(de)發(fa)展，消(xiao)費者對(dui)產品的(de)國(guo)際參考價格了(le)如指掌，網(wang)絡購物也帶來了(le)更加(jia)便利的(de)購物方式，城市消(xiao)費者愈加(jia)理性，對(dui)價格更加(jia)敏感。電(dian)商企業不斷搶占零售(shou)市場份額，電(dian)子(zi)商務(wu)有(you)望成為消(xiao)費增長(chang)的(de)新引擎。全渠(qu)(qu)道零售(shou)（零售(shou)商借助(zhu)多種線上和(he)線下渠(qu)(qu)道為消(xiao)費者提供商品和(he)服(fu)務(wu)）將成為中國(guo)城市60強的(de)主力銷售(shou)形態(tai)。傳統實(shi)體零售(shou)業已著手發(fa)展電(dian)子(zi)商務(wu)戰略(lve)，一(yi)些電(dian)子(zi)商務(wu)企業也開始嘗試(shi)建(jian)立實(shi)體門店。
購物中心供應增長，總量過剩，但優質購物中心依舊匱乏
仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜指(zhi)出(chu)：“自2011年以來，中(zhong)國內(nei)陸1.5線(xian)城市(shi)購物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)(de)開發規模空前(qian)增長(chang)(chang)。特別是成(cheng)都、武漢、西安、沈陽(yang)和重慶，在未(wei)來的(de)(de)三年里，這些城市(shi)的(de)(de)購物(wu)中(zhong)心(xin)總量將近一步增長(chang)(chang)60%。然(ran)而，市(shi)場(chang)飽和度(du)的(de)(de)上(shang)升將使開發商更(geng)加謹慎，甚至減(jian)少部(bu)分項(xiang)目的(de)(de)開發。盡(jin)管如此(ci)，市(shi)場(chang)上(shang)優質(zhi)購物(wu)中(zhong)心(xin)供應(ying)仍然(ran)嚴重匱乏(fa)，目前(qian)僅有10%-15%的(de)(de)項(xiang)目符合國際標準。”
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中(zhong)國60強(qiang)城市的(de)購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)總(zong)(zong)量為6500萬平方(fang)米(mi)(mi)左右，而(er)美(mei)國的(de)同類購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)總(zong)(zong)量高(gao)達4.05億(yi)平方(fang)米(mi)(mi)。也就是說，美(mei)國每1000人擁有1500平方(fang)米(mi)(mi)的(de)零售(shou)物業面積(ji)，而(er)中(zhong)國城市每1000人擁有的(de)零售(shou)物業面積(ji)僅為235平方(fang)米(mi)(mi)。盡管有分(fen)析指出，美(mei)國購(gou)(gou)物中(zhong)心(xin)供應過剩，但這個(ge)差距說明，隨著中(zhong)國城市的(de)發展，零售(shou)物業供應仍具有很大的(de)增長空間。
鄧汝舜同(tong)時表示，隨著購物中(zhong)心競爭的(de)白熾化(hua)，“贏家(jia)通(tong)吃(chi)”的(de)局(ju)面將(jiang)不可避免。如恒(heng)隆、凱德、萬達、華(hua)潤集團、龍湖(hu)和深商(shang)置（現印力集團）在(zai)內的(de)數家(jia)大(da)型開(kai)(kai)發商(shang)已在(zai)60強(qiang)城市(shi)推出(chu)強(qiang)勢的(de)集團開(kai)(kai)發理念。然(ran)而(er)，這也(ye)會在(zai)租戶組合和商(shang)場設計布(bu)局(ju)方(fang)面導致一(yi)定程度的(de)產品同(tong)質(zhi)化(hua)，差異化(hua)將(jiang)是取(qu)得成(cheng)功的(de)關鍵。多數購物中(zhong)心面臨的(de)較(jiao)大(da)挑戰仍然(ran)是專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)物業(ye)(ye)(ye)管理的(de)缺乏，向高標準(zhun)物業(ye)(ye)(ye)管理服務(wu)模(mo)式的(de)轉化(hua)才剛開(kai)(kai)始(shi)。
和世界其(qi)他地區一樣，體驗店和概念店逐步成為中(zhong)國購物中(zhong)心關注的(de)(de)重點。餐飲業(ye)占(zhan)比較服裝(zhuang)類(lei)租戶要大（消費者逐步選擇網購），外(wai)出就餐吸引著(zhu)消費者前往購物中(zhong)心。而服務業(ye)租戶（如英語培訓學校和水療會所(suo)）的(de)(de)數(shu)量增(zeng)多，正填補著(zhu)中(zhong)等(deng)租金類(lei)別(bie)的(de)(de)空白。
快時尚轉型，奢侈品、大賣場受限
由于全國(guo)反腐政策實施、私營(ying)企(qi)業主以及富裕家庭數量(liang)增長放緩(huan)，奢(she)侈(chi)品的(de)總體(ti)消費減少。對價格(ge)敏感(gan)的(de)消費者則(ze)偏好通過海(hai)淘或出境游的(de)國(guo)際渠道，購買海(hai)外(wai)低(di)稅率的(de)奢(she)侈(chi)品。而“輕奢(she)侈(chi)”品牌因其價格(ge)和差異化(hua)優勢，逐步獲得中產(chan)階級的(de)廣泛青睞，但(dan)目前“輕奢(she)侈(chi)”品牌發展速度也趨緩(huan)。
近(jin)年來，60強城(cheng)市中快(kuai)時(shi)尚(shang)品牌(pai)的(de)(de)門店數量迅速(su)增長，甚至在以增速(su)較快(kuai)的(de)(de)成(cheng)都、武漢、天津(jin)和重慶為代表的(de)(de)1.5線城(cheng)市以及周邊地(di)區造成(cheng)一定程度(du)的(de)(de)供應過剩。然(ran)而，隨(sui)著市場競爭愈加激烈，快(kuai)時(shi)尚(shang)零(ling)售商也(ye)從積(ji)極擴張門店轉向如何(he)提高門店運營效率，在選址上也(ye)會更加謹慎。
大(da)賣場零(ling)(ling)售繼續在內陸(lu)城(cheng)市(shi)(shi)擴張，但土地成本與(yu)審批制度(du)使這類(lei)占地面積大(da)的零(ling)(ling)售商(shang)更(geng)難(nan)選址。一些大(da)型超市(shi)(shi)零(ling)(ling)售商(shang)正在探索購物中心(xin)開(kai)(kai)發戰略(lve)，并同時在全國各地也(ye)開(kai)(kai)設(she)了大(da)量(liang)的社區商(shang)店。
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編者按
作為(wei)2007年《中(zhong)(zhong)國新興(xing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)30強》報(bao)(bao)告(gao)、2009年《中(zhong)(zhong)國新興(xing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)40強》報(bao)(bao)告(gao)以(yi)及2012年《中(zhong)(zhong)國新興(xing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)50強》報(bao)(bao)告(gao)的延續，《中(zhong)(zhong)國城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)60強》為(wei)房(fang)地產投資者、開(kai)發商、企業租(zu)戶和地方政府提(ti)供了一個可供清(qing)晰比較的框架體系，幫助他們從房(fang)地產的視角對(dui)這些城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)進行評(ping)估(gu)與分析。
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仲量(liang)聯(lian)行(紐(niu)約(yue)證交(jiao)所交(jiao)易代碼：JLL)是專注(zhu)于(yu)房地產領域的(de)專業(ye)(ye)服務(wu)和(he)(he)投(tou)資管(guan)理公司，致力于(yu)為客(ke)(ke)戶持有、租用或(huo)投(tou)資房地產的(de)決策實現增值。仲量(liang)聯(lian)行業(ye)(ye)務(wu)遍及全球75個國(guo)家,擁(yong)有逾200個分公司，2013年度(du)業(ye)(ye)務(wu)營(ying)收約(yue)40億(yi)美元。2013年仲量(liang)聯(lian)行代表(biao)客(ke)(ke)戶管(guan)理或(huo)提供外包服務(wu)的(de)物業(ye)(ye)總面(mian)積逾34億(yi)平(ping)方英(ying)尺，并(bing)協助客(ke)(ke)戶完成了價值1180億(yi)美元的(de)物業(ye)(ye)出(chu)售、并(bing)購和(he)(he)融資交(jiao)易。仲量(liang)聯(lian)行旗下投(tou)資管(guan)理業(ye)(ye)務(wu)分支“領盛投(tou)資管(guan)理（LaSalle Investment Management）”管(guan)理資產總值達536億(yi)美元。更多(duo)信息請(qing)瀏覽(lan)
仲(zhong)量(liang)聯行(xing)在(zai)(zai)亞太地(di)區開展業務超(chao)過(guo)50年(nian)。公(gong)(gong)司目前(qian)在(zai)(zai)亞太地(di)區的16個國(guo)家(jia)(jia)擁(yong)有81個分公(gong)(gong)司，員(yuan)工總數超(chao)過(guo)29,000人(ren)。在(zai)(zai) “2014年(nian)國(guo)際物業獎(jiang)”評(ping)選(xuan)中(zhong)，仲(zhong)量(liang)聯行(xing)摘取(qu)了亞太地(di)區包(bao)括中(zhong)國(guo)在(zai)(zai)內(nei)的7個國(guo)家(jia)(jia)的“較佳(jia)房地(di)產咨詢公(gong)(gong)司”獎(jiang)項(xiang)。此外，在(zai)(zai)著名(ming)的《歐洲貨幣》（Euromoney）雜志2013年(nian)房地(di)產獎(jiang)項(xiang)評(ping)比中(zhong)，仲(zhong)量(liang)聯行(xing)一(yi)舉囊括了9個重(zhong)要的獎(jiang)項(xiang)。
在大中華區(qu)，仲(zhong)量聯行目前擁有超(chao)過2,100名(ming)專業(ye)人(ren)員及(ji)13,500名(ming)駐(zhu)場員工，所提供的專業(ye)房(fang)地產服務遍及(ji)全國(guo)80多個城(cheng)市。
